文(wén)/睿立方研究院

摘要：2021年(nián)《政府工(gōng)作(zuò)報告》和(hé)《“火裡十四五”規劃綱要》共同提出要實施城(chéng)市(shì)更新行動，這(zhè)是黨中央做出的草好(de)重大戰略決策部署，也是“十四五”以及今後花內一段時(shí)期我國(guó)推動城(chéng)市(shì)高(gāo)子機質量發展的(de)重要抓手和(hé)路(lù)徑。城(chéng)市(shì)煙制更新系列文(wén)章(zhāng)主要包括政策、實施操銀身作(zuò)、投融資、城(chéng)投公司如何參與等研究主題。本文(wén)将對(duì)城(c廠拿héng)市(shì)更新運作(zuò)模式，實施流程和(hé)實施要開月點進行分析。

一、引言

2021年(nián)11月(yuè)4日(rì化光)，住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉(xiāng)建設部辦公廳發布《關于開(kāi山土)展第一批城(chéng)市(shì)更新試點工(gōng)作(zuò)的(de)通(tō熱聽ng)知》（建辦科(kē)函〔2021〕443号），決定在北京、廈門、景德鎮等21個(gè)鐵土城(chéng)市(shì)（區(qū)）開(kāi)展第一批城(chéng)市(shì都美)更新試點工(gōng)作(zuò)。第一批試點自(z火紅ì)2021年(nián)11月(yuè)開(kāi)始，為文林(wèi)期2年(nián)，重點探索城(c下林héng)市(shì)更新統籌謀劃機(jī)制，探索城(chéng)市(shì)更新可持續模服輛式及探索建立城(chéng)市(shì)更新配套制度鐵銀政策。本文(wén)将結合各地(dì)政策和南呢(hé)實際，對(duì)城(chéng)市(shì)更新運作空朋(zuò)模式、實施流程和(hé)實施要點進行分析。

二、城(chéng)市(shì)更新運作(zuò)模式

根據城(chéng)市(shì)更新項目實施主體(t喝讀ǐ)的(de)不同，将城(chéng)市(shì)更弟業新分為(wèi)政府主導、政企合作(zuò)和(hé)市(shì)場(chǎng)主導三種運作(z都理uò)模式，其中政企合作(zuò)又(yòu)可請微分為(wèi)PPP、投資人(rén)+EPC等模式，不同的(de)運作(zuò)模式，刀喝在實施主體(tǐ)、資金(jīn)來(lái)源、适資著用項目類型上(shàng)會有(yǒu)所區(qū)别，具體(tǐ)鄉著見下(xià)表1。

三、城(chéng)市(shì)更新實施流程

不同地(dì)區(qū)、不同運作(zuò)模式下(xià)的(de)城(c音雪héng)市(shì)更新項目，其操作(zuò)流程會有(yǒu)所差異。城(chéng服高)市(shì)更新項目類型不同，其實施流程也會略有(yǒu)不同務月，比如拆除重建類項目會涉及到搬遷補償、産權注銷、回遷安置要明等事(shì)項，而綜合整治類項目不涉及相(xiàng)關産權、土(tǔ)人水地(dì)使用權的(de)變更。梳理(lǐ)各地(d雜裡ì)政策及操作(zuò)實際，總體(tǐ物日)來(lái)說(shuō)，城(chéng)市(shì)更新實施流程主要包括九大環節資她（見圖1）。

圖1：城(chéng)市(shì)更新實施流程和(hé)主要環節

1. 編制城(chéng)市(shì)更新專視輛項規劃

《城(chéng)市(shì)更新專項規劃》一般由自(zì)然資源和(hé)規劃部門男開制定，确定城(chéng)市(shì)更習又新目标、功能結構、規劃布局等內(nèi)容，是城(chéng)市(shì)更新單元算新劃定、城(chéng)市(shì)更新單元一錯計(jì)劃制定、城(chéng)市(shì)更新項目實施方白見案制定的(de)重要依據。

2. 城(chéng)市(shì)體(費黃tǐ)檢

通(tōng)過第三方評估分析，及時(shí)反映城(chéng舊子)市(shì)發展成效，找出弱項短闆，針對(duì)存在的(算房de)“城(chéng)市(shì)病”提出東匠“診療”方案，對(duì)容易産生(shē嗎雜ng)的(de)“城(chéng)市(shì)病”提出預防措施，為(wèi)城(音嗎chéng)市(shì)更新提供政策建議(yì)。

3. 拟定城(chéng)市(shì)更新年(nián)度計(jì)劃

城(chéng)市(shì)更新主管部門以城(chéng)市(shì)更新些西規劃為(wèi)基礎，統籌各方意見，拟定本轄區(qū)城(chéng)市(shì)更新年(nián)度計(jì)劃，一般包括具體(tǐ)項目山白、前期業(yè)主或實施主體(tǐ)、邊界和男女(hé)規模、投資及進度安排等內(nèi)舊公容。城(chéng)市(shì)更新年(nián)度計(jì)劃實行常态申朋姐報和(hé)動态調整機(jī)制。

4. 确定實施主體(tǐ)

城(chéng)市(shì)更新項目可由政府、你微物(wù)業(yè)權利人(rén)作(zuò)為(wèi)實施主體(tǐ)，或由如做政府、物(wù)業(yè)權利人(rén)通(tōng)過直接委托、公開(kāi)招标等方姐音式引入的(de)相(xiàng)關主體(tǐ)作(zuò)為(wèi)著舞實施主體(tǐ)。實施主體(tǐ)主要職責：負責推動朋作達成區(qū)域更新意願、整合市(shì)場(chǎng)資源、編制區裡開(qū)域更新實施方案以及統籌、推進更新項目的(de)實施等。城(c樹靜héng)市(shì)更新主管部門可與實施主體(tǐ)志玩簽訂項目實施監管協議(yì)，實施項目動态監管。

5. 編制實施方案

項目實施主體(tǐ)應在區(qū)域現(x習得iàn)狀調查、更新意願征詢等基礎上(shàng)，編制城(ché員請ng)市(shì)更新項目方案。實施方案主要包括：更新範圍、內(nèi)容、方式及規模、供地(d離錢ì)方式、投融資模式（資金(jīn)籌措方式）、規可懂劃設計(jì)（含規劃調整）方案、建設運營方案等內(nèi)容。編制實施方案過程中，實習姐施主體(tǐ)應當與區(qū)域範圍內(nèi玩能)相(xiàng)關物(wù)業(yè)權問舞利人(rén)進行充分協商，并征詢相(xiàng)關部門以及專家(jiā)開文委員(yuán)會、利害關系人(rén)放新的(de)意見。

6. 方案審批決策

項目實施方案需要城(chéng)市(shì)更新管理(lǐ)部門組織審批，實施方案批複文(區愛wén)件(jiàn)作(zuò)為(wèi)後續規劃管理(lǐ)和(hé)辦理(lǐ)城(制場chéng)市(shì)更新項目立項、環評、用地(dì)、規劃、建設、消防、光見節能、園林(lín)綠化(huà)等相(xiàng)關審批手續的開通(de)重要依據。

7. 項目組織實施

項目實施主體(tǐ)根據工(gōng)程建設基本程序，辦理(lǐ)立項、規劃、用地(dì但花)、施工(gōng)等手續，組織建設。涉及到搬遷的(de)，實施主體(tǐ)應與相(xià我技ng)關權利人(rén)協商一緻，明(míng)确産權調換、貨币補償等北裡方案，并簽署相(xiàng)關協議(yì)；涉及到土理音(tǔ)地(dì)供應的(de)，實施主體(tǐ)組織開(kāi)藍劇展産權歸集、土(tǔ)地(dì)前期準備等工(gōng)作(zu外我ò)，配合完成規劃優化(huà)和(hé)更新項目土(tǔ)地(dì)供應見亮等事(shì)項。

8. 項目竣工(gōng)交付

工(gōng)程建設完成後，項目實施主體(tǐ)組織竣工(gōng)驗收。對(duì)于需要無償好土移交的(de)基礎設施和(hé)公共服務視來設施、創新型産業(yè)用房(fáng)、熱北公共住房(fáng)等，城(chéng)市(shì)更新主管部門應督促項目實了費施主體(tǐ)完成相(xiàng)關設施移交工(gōng)作他白(zuò)，并落實置換補償等協議(yì)約定的(de)內(nèi)容。

9. 項目運營管理(lǐ)

竣工(gōng)驗收完成後，項目進入運營管理(lǐ)階段。對(道動duì)于商業(yè)、辦公、娛樂(yuè)等持有(yǒu)型物(wù)業(yè)，通睡答(tōng)過出租等方式獲取運營收入，城(chéng)市(shì)更鐘一新項目的(de)公共停車場(chǎng)、充電(dià業身n)樁、能源站等配套公共服務設施也可以由實施主體(tǐ)負責運營。項目後期可通(t筆女ōng)過出售、資産證券化(huà)等方式鐵還退出。

四、城(chéng)市(shì)更新實施要點

（一） 政府、社區(qū)、居民(mín)和(hé)企業(yè)等多元主體(t學生ǐ)參與

與增量建設相(xiàng)比，以存量提質改造為(wèi)主的(de)城(chéng)市(藍門shì)更新項目面臨的(de)利益關系更為(wèi)複雜(zá)，傳統自(zì)上(shàn個外g)而下(xià)、以控制和(hé)命令手段為跳司(wèi)主的(de)政府管理(lǐ)模式已無法适應其發展。城(chéng)市(shì)更新通間需要政府、社區(qū)、居民(mín)和(hé)企業(yè)等多元主體(tǐ)共同參與，通(t都靜ōng)過不同利益群體(tǐ)的(de)溝通(tōng)和(hé)協商，實現(xiàn)“工愛共建共治共享”。城(chéng)市(shì)更新是政時答府、市(shì)場(chǎng)、公衆三方外就合作(zuò)治理(lǐ)的(de)過程。政府關章在城(chéng)市(shì)更新中扮演協調、引導、監督的(de)角色，得草統籌規劃，推動多元主體(tǐ)深度參與；企下們業(yè)是城(chéng)市(shì)更新項目運作(zu草很ò)主體(tǐ)，組織項目建設實施；公衆是城(chéng)市(開我shì)公共空間(jiān)的(de)直接使用者，因此城(chéng)市(shì)更新應當用都以公衆利益和(hé)需求為(wèi)出發點兒機，在前期規劃、實施方案制定、項目建設、後期管理(lǐ)等環節都(dōu)需要公衆參與，銀票包括意願征集與協商、需求調研、監督和(hé)評文校價等方面，提高(gāo)城(chéng)市(shì)更新工(gōng)作(zu廠作ò)的(de)公開(kāi)性和(hé)透明(míng)性，保障利益相(xi公睡àng)關者的(de)知情權、參與權、受益權。

（二） 實施主體(tǐ)選擇

城(chéng)市(shì)更新項目的(相理de)實施主體(tǐ)包括政府職能部門、授權（指定）國(guó)市房有(yǒu)企業(yè)、原權利主體(tǐ厭樂)、公開(kāi)方式引入市(shì)場(chǎng)主體(tǐ)等。具體(tǐ)采取哪些方錯拍式，如何選擇實施主體(tǐ)需要根據當地(dì)還視關于城(chéng)市(shì)更新相(xiàng)關照筆規定以及項目實際情況進行确定。從(cóng)各地(dì)操作(zu車視ò)實際來(lái)看(kàn)，地(dì)方國(guó)有(yǒu)企業(y劇頻è)越來(lái)越成為(wèi)城(chéng)市(shì)更新重要的(d光森e)參與主體(tǐ)。各地(dì)對(duì)城(ch民很éng)市(shì)更新實施主體(tǐ)的(de)如拿規定如下(xià)表2所示。

（三） 規劃編制與調整

城(chéng)市(shì)更新應堅持規劃先行，對(duì)城(chéng)市媽票(shì)更新的(de)區(qū)位、範圍、規模、時(shí)序等進行統籌安排，确坐劇保城(chéng)市(shì)更新工(gōng)作(zuò)的(de)有(y慢林ǒu)序開(kāi)展。城(chéng)市(shì)分志更新專項規劃是城(chéng)市(shì)更新工(gōng)作(zuò)的(de)綱領性文(來國wén)件(jiàn)，其應當符合國(guó)民(mín)經濟和(hé)風地社會發展總體(tǐ)規劃、城(chéng)鄉(xiāng)總體(tǐ)規劃和(hé)土(tǔ)地商生(dì)利用總體(tǐ)規劃等。城(chéng)市(shì)更新項目涉及調醫公整控制性詳細規劃的(de)，應編制控規調整論證報告，申請調整控規。為(wè請高i)有(yǒu)效推進城(chéng)市(shì)更新工(gōng)作(zuò東話)，各地(dì)在用地(dì)性質、容積率、建築高(gāo)度等規劃指場玩标管控上(shàng)都(dōu)給予配套政策支持。

（四） 土(tǔ)地(dì)盤活利用

城(chéng)市(shì)更新項目注重存量土(tǔ)地(dì)節約集約利用，同時看微(shí)鼓勵在符合法律法規的(de)前提下(xià)，創新土(t司湖ǔ)地(dì)供應政策，激發市(shì)場(c站務hǎng)主體(tǐ)參與積極性。城(chéng)市(shì)更新項目土(tǔ)地(dì湖拿)供應方式包括公開(kāi)招拍(pāi)挂（含帶方案招拍(pāi)挂）、協議好謝(yì)出讓、劃撥、租賃、作(zuò)價入股等，部分地(dì)門綠區(qū)還(hái)給予過渡期以及土(tǔ)地(dì)價款分期支付東雜等政策支持。各種供地(dì)方式的(de)一般适用情形見下(xi見用à)表4，具體(tǐ)操作(zuò)應根據當地(dì)相(xiàng)關規多爸定執行。

（五） 資金(jīn)籌集和(hé)項目資金(jīn)平衡

圖2：城(chéng)市(shì)更新項目資金(jīn)來(lái)源

城(chéng)市(shì)更新項目一般投資回收期長(cháng)，資金(jīn)需求量大購生，其資金(jīn)來(lái)源主要包括各級财政資金(jīn)市(shì)場(chǎng)主體著從(tǐ)投入資金(jīn)、原物(wù)業(yè)權利人(rén)自(z票就ì)籌資金(jīn)、市(shì)場(chǎng)化(huà)融資資金(jīn)為木、以及其他(tā)符合規定的(de)資金(jīn)，具體(tǐ)見下(xià)圖2。對(du廠低ì)于引入社會資本進行市(shì)場(chǎng)化(huà)融資的(de)城(chéng)市醫道(shì)更新項目，如何有(yǒu)效保障項目收益與融資平衡是關鍵。因此，在項目睡爸設計(jì)階段盡可能挖掘項目的(de)經營屬性，比如配套公共停購見車場(chǎng)、充電(diàn)站、能源站等公共設施的(de)運營收入，體場引入酒店、購物(wù)、餐飲、會展等配套商業(y懂南è)業(yè)态等，而社會資本也應提高(gāo)招商引資能力和(hé)運營管理(l器下ǐ)能力，創新業(yè)務模式，提高(gāo)運營收入。

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