文(wén)/睿立方研究院

摘要：2021年(nián)《政府工(gōng)作(z短技uò)報告》和(hé)《“十四五”規劃綱要》共同提出要實施國草城(chéng)市(shì)更新行動，這(zhè)是討光黨中央做出的(de)重大戰略決策部署，也是“十四五”以及今後一段時呢放(shí)期我國(guó)推動城(chéng)市(shì樹坐)高(gāo)質量發展的(de)重要抓手和(hé)路(lù)徑。城(chéng)市(銀年shì)更新系列文(wén)章(zhāng)主要包括政策、放匠實施操作(zuò)、投融資、城(chéng)投公司如何參與等研究主題。本文(w物和én)主要探讨城(chéng)投公司如何參與城(chéng)市(shì)更新。

一、城(chéng)投公司是城(chéng)市(sh你道ì)更新重要的(de)運作(zuò)平台

在城(chéng)市(shì)更新項目操大志作(zuò)過程中，如何選擇确定合适的(de)技金實施主體(tǐ)是關鍵的(de)一個(gè)環節問線。從(cóng)各地(dì)的(de)政策和(hé身唱)操作(zuò)實踐來(lái)看(kàn)，城制他(chéng)投公司已成為(wèi)城(chéng)市(shì)更新重體農要的(de)運作(zuò)平台。比如，《天津市(shì)老(l務問ǎo)舊(jiù)房(fáng)屋老(lǎo)舊(jiù)小(xiǎo)區(qū)改造銀煙提升和(hé)城(chéng)市(shì)更新實施方案》明(míng)确人嗎，涉及建設周期長(cháng)、投資規模大、跨區(qū)域以及市(shì)級車樹重大城(chéng)市(shì)更新項目，可通(tōng)過政府授權方式那術，由具有(yǒu)實力的(de)國(guó還綠)有(yǒu)企業(yè)作(zuò)為(wèi)實施主體(tǐ)火快。2021年(nián)6月(yuè)17日(rì)，天津市(shì)委常委會會都民議(yì)審議(yì)批準城(chéng)投集團為(wèi)首批城(chéng)市(shì)更玩唱新項目實施主體(tǐ)；6月(yuè)19日(rì)，天津市(shì)政府發文(wén)，支木可持泰達控股作(zuò)為(wèi)城(chéng)市(shì)更新項目開(kāi)發主體(tǐ習計)之一，運用相(xiàng)關城(chéng)市(shì)更新項目開(kāi)發政策站姐，創新業(yè)務模式，加快土(tǔ)地(dì)和(hé)房(fáng)産資源盤活利用。《北京市(下歌shì)城(chéng)市(shì)更新行動計(jì)劃(2021-2025年(nián))裡玩》指出，暢通(tōng)社會資本參與路(lù)路算徑，鼓勵市(shì)屬、區(qū)屬國(guó)有(yǒu)企業(yè)搭建平台，加強與社會舊得資本合作(zuò)，通(tōng)過設立基金(jīn)、委托經營、參股投資等有通方式，參與城(chéng)市(shì)更新。北京大興發展國(guó)有(yǒu)資本雜快投資運營有(yǒu)限公司作(zuò)為(wèi)大興新城(chéng)核心區(qū)市(畫商shì)場(chǎng)路(lù)城(chéng)市(shì)更新項目的(de)實施弟動主體(tǐ)，負責項目投資、建設、運營等全生(shē家答ng)命周期管理(lǐ)工(gōng)作(zuò)。

城(chéng)投公司作(zuò)為(wèi)城(chéng)市(shì)更新項花姐目實施主體(tǐ)，主要好(hǎo)處在于：

一是有(yǒu)利于項目統籌，加快項目落地(dì)實施。城(ch計這éng)市(shì)更新行動是一項系統性工(gōng)程，持續時(shí國綠)間(jiān)長(cháng)、更新範圍廣、樹裡更新形式多樣。城(chéng)投公司參與城(chéng)小制市(shì)更新能夠更好(hǎo)地(dì)實現(xiàn)政策統籌、資源統照玩籌、收益統籌，對(duì)城(chéng)市(shì)更新工(數訊gōng)作(zuò)起到帶動作(zuò)用，合雜到理(lǐ)調控區(qū)域發展節奏，協調推進各類型項目，同時(微問shí)也能降低(dī)政府的(de)決策風(fēng)險。吃技

二是有(yǒu)利于發揮國(guó)企優勢，促進城(chéng)投公司市(shì)場(chǎ市些ng)化(huà)轉型。城(chéng)市(shì)更新項目一般工(gōng)作(zuò)老下周期長(cháng)，資金(jīn)需求大，城(chéng)投公司參與城(chéng)市你從(shì)更新，可發揮國(guó)有(yǒ喝坐u)企業(yè)的(de)融資優勢，充分利用城(chéng)市(shì)南秒更新基金(jīn)、國(guó)開(kāi)行員媽等政策性銀行貸款，降低(dī)項目融資成本，為(wèi)項目推進提供強有(yǒu)力的(下也de)資金(jīn)保障。城(chéng)投公司參與城(chén們老g)市(shì)更新既能發揮國(guó)企在基礎設施建設中的(de)擔裡理當作(zuò)用，又(yòu)與其市(shì)場(chǎng)化(huà)轉型需求不謀而合，推著去進城(chéng)投公司轉型發展。

二、城(chéng)市(shì)更新項目的(de)房店特征及內(nèi)容

城(chéng)市(shì)更新項目與一般基礎設施建設項目相(xiàng)比，在項目體(tǐ)量、上錢資金(jīn)需求、項目複雜(zá)度、資源協調等方面都(dōu)提出了更高放分(gāo)的(de)要求，詳見表1。城(chéng)市(shì)更新項目體書是(tǐ)量大，往往涉及到土(tǔ)地(dì)一級開(kāi)發、基礎設施建煙快設、公共設施建設、産業(yè)開(kāi)發運營等內(nèi)容，具體(t少務ǐ)內(nèi)容見圖1。

           花慢         讀老         &子姐nbsp;            圖1：城(chéng)市(shì)更新項目內(nèi)容

三、城(chéng)投公司參與城(chéng)市(sh輛新ì)更新的(de)策略

（一） 多角度、多方式參與城(chéng)市(shì)慢喝更新項目

從(cóng)實踐來(lái)看(kàn)，參與城(chéng)市(shì)更新項目的(de)主自人體(tǐ)除了城(chéng)投類企業(yè)外(wài)，主要還(há長行i)有(yǒu)房(fáng)地(dì)生筆産開(kāi)發企業(yè)、施工(gōng)單位，這(zhè)與城(chéng)市(shì)更新慢飛項目的(de)建設開(kāi)發內(nèi)容是相(x員見iàng)吻合的(de)。通(tōng)過多年水黑(nián)的(de)市(shì)場(chǎng高員)化(huà)發展轉型，很(hěn)多城(chéng)投公司往往也形成了房學刀(fáng)地(dì)産開(kāi)發、工(gōn短又g)程建設施工(gōng)等業(yè)務北船闆塊，因此，城(chéng)投公司從(cóng)不同的(d動男e)角度參與城(chéng)市(shì)更新項目。

一是城(chéng)投公司作(zuò)為(wèi)政府方代表參與城(chéng)市(s木她hì)更新PPP項目，目前重慶、南甯、西(xī)安等地(dì)均已明(míng)确鼓勵采用PPP模去見式推進城(chéng)市(shì)更新項目的(de)實施。

二是作(zuò)為(wèi)政府授權主體(tǐ)通(tōng)過“政府授權+股權合作(zuò)”或知家“投資人(rén)+EPC+O”的(de)模式參與城(chén藍問g)市(shì)更新項目，由地(dì)方政府授權道在城(chéng)投公司作(zuò)為(wèi)城(chéng美森)市(shì)更新主體(tǐ)，城(chéng)投公司依法遴選投資人(rén)，并與投資人(ré理視n)共同合作(zuò)成立項目公司，由項目公司具體(tǐ)負責城(chéng)市(shì)秒身更新項目的(de)實施。

三是從(cóng)房(fáng)地(dì)産報森開(kāi)發的(de)角度，通(tōng靜計)過一二級聯動或一二三級聯動的(de)方式參與城(chén河司g)市(shì)更新項目。通(tōng)過二級房服是(fáng)地(dì)産開(kāi)發銷售或者三年(niá你鄉n)的(de)物(wù)業(yè)持有(yǒu慢男)獲取一定的(de)收益，以彌補基礎設施和(hé)公共服務設施建設和(離了hé)運營帶來(lái)的(de)收益不足的(de)問(wèn)題，實現(xiàn)項目投資和(一刀hé)收益整體(tǐ)自(zì)平衡。此種模式要注意土(tǔ)地(dì)獲風拍取的(de)合法合規性。

四是從(cóng)工(gōng)程施工(gōng)角度，參與城(chéng)市(shì)更新項目請街，包括土(tǔ)地(dì)一級開(kāi)發、基礎設施及市(shì)政配套、住宅、商業來笑(yè)、辦公等工(gōng)程建設。

（二） 提前做好(hǎo)投融資規劃，實現(xiàn)融資多元化(huà)

提前做好(hǎo)投融資規劃，明(míng)确項目開(kāi)發目标、開(自制kāi)發時(shí)序和(hé)投融資模式，有(yǒu)利于提升項目實施效率，外秒降低(dī)項目實施風(fēng)險。

對(duì)于複雜(zá)的(de)城(chéng)市(shì)更新項目往往包含多土愛個(gè)子(zǐ)項目，如何對(duì)項目進行篩船和選，優化(huà)項目開(kāi)發時(shí)序是關鍵。因此，城飛市(chéng)投公司應從(cóng)規劃符合性、市(shì)場(chǎng)需求符合性、地(dì)服靜區(qū)資源和(hé)财政承受能力等角度對(短木duì)城(chéng)市(shì)更新各子(zǐ)項目進行梳理(短物lǐ)，并且根據項目難易程度、輕重緩急等進行項目分類，控制投資節奏，優化(huà)項目高道開(kāi)發時(shí)序，從(cóng)而實現(xiàn)滾動連續作喝開(kāi)發和(hé)資金(jīn)良性循環電來。

在建設時(shí)序合理(lǐ)安排的(de)基礎上(shàng)，做拍兒好(hǎo)融資計(jì)劃。首先城(chéng)投公司要章影加強與财政部門的(de)溝通(tōng)，最大化(huà)的(d看樂e)争取中央補助資金(jīn)、地(dì)方政府專項債券資金(jīn)；其門高次，要充分發揮财政資金(jīn)的(de)撬動引領作(zuò)用，引可體入外(wài)部具備相(xiàng)關能力和(hé)優勢的(de)合作(zuò)單位共同風林參與發起設立城(chéng)市(shì)更新基金(jīn)；再次，城關章(chéng)投公司将自(zì)身(shēn)資源集聚能力與開(kāi)小年發性、政策性銀行融資、融智優勢相(xiàng)結合，建立長(chán湖車g)期、穩定和(hé)深度的(de)金(jīn)融合玩問作(zuò)關系；最後，城(chéng)投公照一司要積極開(kāi)展并創新企業(yè)債、中期票(piào)據、資産證券化(huà)等市(跳大shì)場(chǎng)化(huà)融資方式。

（三） 加強資源整合，實現(xiàn)投入産出平衡

城(chéng)市(shì)更新作(zuò)為(wèi)一項綜合性政府的(做請de)城(chéng)市(shì)建設行動，涉及的(de)利益主體(tǐ)廣，包括政府、社區店文(qū)、居民(mín)和(hé)企業(yè)等多元化(huà)主體(tǐ)，城(暗她chéng)投公司作(zuò)為(wèi)城(chéng線相)市(shì)更新實施主體(tǐ)應發揮國(guó)有(yǒu)企業(yè)資源整合優勢，做好(麗少hǎo)不同利益群體(tǐ)之間(jiān)的(de)溝通(tōng)和(hé)協商。政府腦兵方面要争取多方面的(de)支持，包括經營性資産、政府直師兒接投資、财政專項資金(jīn)、土(tǔ)地(dì)資源、稅行小費(fèi)減免等，降低(dī)開(kāi)發成本和(hé)樹南運營難度，增加項目收入來(lái)源。居民(mín)層面，要做好(街來hǎo)意願征集與協商、需求調研、監督和(hé)評價等方面商靜的(de)工(gōng)作(zuò)，保障利益相(xiàn吧腦g)關者的(de)知情權、參與權、受益權。企業(yè)層面，笑會城(chéng)投公司要做好(hǎo)外(wài)部資本的(de)招商合作(zuò)工(gōng海南)作(zuò)，包括規劃設計(jì)單位、金(jīn)融機(jī見做)構、施工(gōng)單位、房(fáng)他美地(dì)産開(kāi)發商、産業(yè)運營商、社區(qū)運營商等。

資金(jīn)能否平衡、現(xiàn)金(jīn)流何時(人水shí)回正、收益如何保障？是城(chéng)投公司開(kāi)展城(chén高見g)市(shì)更新項目必須要考慮的(de)問(wè兒習n)題。城(chéng)市(shì)更新項目涉及環節多，在每一個(gè美關)環節均能構成盈利來(lái)源，要實現(xiàn)項樹話目投入産出平衡，需要城(chéng)投公司合理(lǐ)規劃，争取正收益項目和(hé)負收益項目進房麗行打包組合，并充分挖掘項目潛在收益。比如配套公共停車場(chǎng)、充電(d冷但iàn)站、能源站等公共設施的(de)運營收入，引入酒店、購物(wù跳玩)、餐飲、會展等配套商業(yè)業(yè)态等。同時(sh可術í)城(chéng)投公司也應提高(gāo)運營管理(lǐ)能力，創新業(yè)務模式，提高(g明小āo)運營收入。

圖2：城(chéng)市(shì)更新項廠工目盈利模式

（四） 提升資産運營能力，推進市(shì)場(ch愛和ǎng)化(huà)轉型

城(chéng)市(shì)更新并非僅僅涉及城(chéng)市(shì)建設領關姐域，而是綜合了投資、建設、運營全生(shēng見雪)命周期的(de)管理(lǐ)工(gōng)作(z木厭uò)。住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉(xiāng)建設部《關于在實化新施城(chéng)市(shì)更新行動中防止大拆大建問(wèn)題的間場(de)通(tōng)知》（建科(kē)〔2021〕63号）中提出，鼓勵推動由“開(k風銀āi)發方式”向“經營模式”轉變，探索政府書謝引導、市(shì)場(chǎng)運作(zuò)、公衆參與通睡的(de)城(chéng)市(shì)更西拿新可持續模式。城(chéng)投公司過去(qù)主要承擔基礎設施建設任務，市(shì)場能報(chǎng)化(huà)轉型的(de)方向就是從(cóng)“城(c草雜héng)市(shì)建設投融資主體(tǐ)”向“資産管理(lǐ)和(hé)經營主愛費體(tǐ)”轉變，推動城(chéng)市(shì)開(身開kāi)發建設從(cóng)粗放(fàng)外醫友(wài)延式發展轉向集約內(nèi)涵式發展。城習高(chéng)投公司借助城(chéng)服事市(shì)更新的(de)機(jī)遇，坐路應不斷加強自(zì)身(shēn)的(de)城山運營管理(lǐ)能力，逐步形成集開(kāi)發、建設、招商、經營、租賃、物(w算男ù)業(yè)等業(yè)務為(wèi)一體(tǐ)的(d員票e)産業(yè)鏈條。一是要強化(huà)招商能力，構建招商網絡渠道(dào)時鐘，不斷創新招商引資手段，做優做強招商服務工(gōn校海g)作(zuò)；二是要根據運營服務細分領域公家，做好(hǎo)個(gè)性化(huà)物(wù妹請)業(yè)服務，不斷拓展多元化(huà)、高(gāo)品質的(de廠鄉)增值服務。

四、小(xiǎo)結

城(chéng)投公司作(zuò)為(wè美做i)地(dì)方國(guó)有(yǒu)企業(yè)參與城(ch也費éng)市(shì)更新有(yǒu)着天然的(de)優勢，他(tā請朋)們可以從(cóng)項目統籌主體(tǐ機這)、政府方出資代表、房(fáng)地(dì)産開(kāi)發、工(gōng)程施睡村工(gōng)等不同的(de)角度參與城(chéng)市謝頻(shì)更新項目。城(chéng)投公司在城(chéng)市(shì)更新項目中要注在子重投融資、資源整合、資金(jīn)平衡、志從資産運營等能力的(de)培養，同時(sh技店í)也要強化(huà)風(fēng)險管理(lǐ)意識，規避項目風(音裡fēng)險，包括社會穩定風(fēng)險、土(tǔ)地(dì)獲取風(fēng)險、招标采購風(謝樂fēng)險、市(shì)場(chǎng)（收益）器風風(fēng)險，地(dì)方政府隐性債務風自門(fēng)險等。

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