文(wén)/睿立方研究院

摘要：2021年(nián)《政府工(gōng)作(zuò)報告》和(hé)《樂志“十四五”規劃綱要》共同提出要實施城(chéng)市(shì)更新行動，雨可這(zhè)是黨中央做出的(de)重大戰略決策部署，也是“十四高熱五”以及今後一段時(shí)期我國(guó)推動城(c火不héng)市(shì)高(gāo)質量發展的(de志河)重要抓手和(hé)路(lù)徑。城(chéng)市(離少shì)更新系列文(wén)章(zhāng)主要包括政策、實施操作(zuò)、投融資短日、城(chéng)投公司如何參與等研究主題。本文(wén)将主要對(duì)城(chéng)女弟市(shì)更新定義、政策、更新任務及更新方式進行梳理(lǐ)藍綠。

一、 城(chéng)市(shì)更新的(de)定義

國(guó)家(jiā)對(duì)城(chéng但來)市(shì)更新沒有(yǒu)一個(gè)統一的(de)定義，梳理哥雜(lǐ)各地(dì)政策文(wén)件(jiàn道站)及領導重要講話(huà)，簡單來(lái)說(shuō)，城(c站鄉héng)市(shì)更新是對(duì)城(chéng)市(shì)建成區(qū)城(ché什日ng)市(shì)空間(jiān)形态和(hé)功能進行整治提升的(de)活動資唱。實施城(chéng)市(shì)更新行動總體(tǐ)目标是聽理建設宜居城(chéng)市(shì)、綠答慢色城(chéng)市(shì)、韌性城(ch離件éng)市(shì)、智慧城(chéng)市(s行行hì)、人(rén)文(wén)城(chéng)市(shì)，不斷提章人升城(chéng)市(shì)人(rén)居環境質量、人(rén)民(mín)生(shēng)活質舞時量、城(chéng)市(shì)競争力，走出腦商一條中國(guó)特色城(chéng)市(shì)發展道(dào)路(lù)。

二、 城(chéng)市(shì)更新的(de)意義

城(chéng)市(shì)更新是城(chéng)市(shì木唱)發展到一定階段的(de)必然産物(wù)。改革開(kāi)放(fàng)以來(就美lái)，我國(guó)城(chéng)鎮化(huà)快速推進的(de知物)同時(shí)也相(xiàng)伴而生(shēng)環境透金新支、資源過度消耗、社會矛盾激化(huà)等諸多問(wèn)題。2020年(niá物厭n)末我國(guó)常住人(rén)口城(chéng)鎮化(huà)率為(wèi)63.89%，已長山經步入城(chéng)鎮化(huà)較快發展的(de熱作)中後期，城(chéng)市(shì)發展進入高(gāo)質量發展階段，由大規模增但城量建設轉為(wèi)存量提質改造和(hé高地)增量結構調整并重，城(chéng)市(shì)紙媽更新實現(xiàn)城(chéng)市(shì)高(gāo)質量發展的(輛日de)新路(lù)徑，是實現(xiàn)土(tǔ)地(dì)節約集約利用、城(c習門héng)市(shì)發展轉型、城(chéng)市(shì)功能完善、城(chéng)市(shì讀女)品質提升和(hé)曆史文(wén)化(h要月uà)傳承的(de)必然選擇。

1. 通(tōng)過城(chéng)市(shì)更新行動，轉變城(chéng動道)市(shì)開(kāi)發建設模式

随着我國(guó)經濟發展由高(gāo)速增長(cháng)階段進入高(gāo)質量遠生發展階段，過去(qù)“大量建設、大量消月信耗、大量排放(fàng)”和(hé)過度房(fáng)地(dì)産化(h冷開uà)的(de)城(chéng)市(shì)開(kāi)發建設方式已經難以坐計為(wèi)繼。實施城(chéng)市(shì)更新行動，推動城(chéng)市(shì)近少開(kāi)發建設方式從(cóng)粗放火風(fàng)型外(wài)延式發展轉向集約型購暗內(nèi)涵式發展，将建設重點由房(f劇子áng)地(dì)産主導的(de)增量建設，逐步轉向車學以提升城(chéng)市(shì)品質為(wèi)主的(窗個de)存量提質改造，從(cóng)而促進資本遠用、土(tǔ)地(dì)等要素根據市(shì)銀紙場(chǎng)規律和(hé)國(guó)家(jiā)發展需求進行優化(huà)秒農再配置。城(chéng)市(shì)更新模式與傳統的(de)房電用(fáng)地(dì)産開(kāi)發模式的(de)區(qū)别見下(xi從草à)表1。

2. 通(tōng)過城(chéng)市(shì)更新行動，補短闆如光強弱項，重構城(chéng)市(shì)新功我子能

在經濟高(gāo)速發展和(hé)城(chén黑海g)鎮化(huà)快速推進過程中，我國(guó)城(chéng)市視分(shì)發展注重追求速度和(hé)規模，城(c坐外héng)市(shì)規劃建設管理(lǐ)“碎片化(huà)”問(wèn)題突讀門出，城(chéng)市(shì)的(de)整體(tǐ)性、系統性、宜居性、包容性和(hé)生(理關shēng)長(cháng)性不足，人(rén)居環境質量不高(gāo術樹)，一些大城(chéng)市(shì)“城(ché書化ng)市(shì)病”問(wèn)題突出。從(cóng)2020年(nián)城(chéng)的熱市(shì)體(tǐ)檢情況來(lái)看(kàn)，城(chéng)市(shì)照照發展主要存在中心區(qū)普遍人(rén)口過密、功能布局光明不夠均衡；社區(qū)基礎設施和(hé)公共服務設施配套相(xiàng)對(duì)不足；嗎著城(chéng)市(shì)風(fēng)貌塑造和(hé)曆愛術史文(wén)化(huà)保護不夠到位；精細化(huà)管理(冷說lǐ)水(shuǐ)平有(yǒu)待提高(gāo)；應對(duì)風(fēng)險司什的(de)韌性有(yǒu)待增強等問(wèn)題。實施城(chéng)市(農還shì)更新行動，抓重點、補短闆、強弱項，着力解決“城(ché紙了ng)市(shì)病”等突出問(wèn)題，補齊基礎設施和(hé)公共服務設施短闆，重視(低區shì)曆史文(wén)化(huà)保護，強化(huà)城(chéng)市(shì)長技風(fēng)貌管控，處理(lǐ)好(hǎ鄉懂o)更新與社會治理(lǐ)關系，引入新産業(yè)新業(yè還鐵)态，加強科(kē)技(jì)應用，促進城(chéng)市(shì)發展更加智慧化(飛我huà)，推動城(chéng)市(shì)結構調整優化(huà)，完善城(chéng)分他市(shì)功能，提升城(chéng)市(shì)品質，提高(gāo冷裡)城(chéng)市(shì)治理(lǐ)水(shuǐ)平。

3. 通(tōng)過城(chéng)還自市(shì)更新行動，助力城(chéng)市(shì)綠色低(dī)資術碳轉型

實現(xiàn)碳達峰、碳中和(hé)目标，既是我國(guó)積匠他極應對(duì)氣候變化(huà)、推動內呢構建人(rén)類命運共同體(tǐ)的(de)責任擔當，也是我國(guó)貫徹新發展理(lǐ雜又)念、推動高(gāo)質量發展的(de)必然要求。城(chéng)市什跳(shì)約占地(dì)球表面積的(de)2%，占世界總人(rén)口的(de)50%南中,創造着全球80%以上(shàng)的(de)GDP，消耗着全球85%的(de)資源和(中草hé)能源，也排放(fàng)出85%的(de)廢物(wù)和(hé)議兒二氧化(huà)碳。可見，城(chéng)市(shì)更新已成為(wèi)落實朋船碳達峰、碳中和(hé)目标的(de)關鍵路(lù)徑。城(chén自區g)市(shì)更新将切實貫徹落實新發展理(lǐ)念，将綠色低(dī)碳理(lǐ)見黑念和(hé)元素貫穿于城(chéng)市(shì)更新的(de)全過程。推街黃動既有(yǒu)建築綠色化(huà)改造，在提升居民(mín)居住水(shuǐ)平的(de)器家同時(shí)，提高(gāo)建築的(de)能源使用效率；在城(c外外héng)市(shì)更新中增加綠地(dì)公園、綠色環保設事計施，擴展城(chéng)市(shì)綠色生(shēng)态生(shēng)活空間(對雨jiān)；優化(huà)、整合各類社區(qū)建設标準個車，打造面向碳中和(hé)的(de)綠色低(dī窗白)碳居住社區(qū)。

三、 城(chéng)市(shì)更新政策梳理(lǐ)和(h鄉南é)發展脈絡

中國(guó)的(de)“城(chéng)市(shì身林)更新”可以說(shuō)是在廣東“三舊(jiù)”改造試點基礎上著學(shàng)演變而來(lái)。廣東作(zuò)為(wèi)我生的國(guó)改革開(kāi)放(fàng)的(de)前沿陣地(dì)，經濟快速發展樂道的(de)同時(shí)，廣州、深圳等城(事少chéng)市(shì)建設用地(dì)陸續逼近(jìn)資源環境極限，土(tǔ)地機訊(dì)問(wèn)題成為(wèi)制約城(chéng)市(shì)發展的(de)瓶頸業唱。同時(shí)，在不同曆史背景下(xià)，由于城(chéng)市(shì多行)規劃設計(jì)理(lǐ)念、城(chéng)市(腦老shì)管理(lǐ)水(shuǐ)平不同，城(chéng)市(shì)擴張過程中難免好站出現(xiàn)規劃不合理(lǐ)、建設不合規那熱、産權主體(tǐ)複雜(zá)、土(tǔ)地(dì)利用效率低(dī)的(de)你章違建或城(chéng)中村(cūn)等問(wèn)題，也亟待整改。2009年(ni分聽án)，國(guó)土(tǔ)資源部和(hé)廣東外數省政府經協商并報國(guó)務院同意，決定共同推進節約集約用地(dì)試點示範省建設，并将舊(j身會iù)城(chéng)鎮、舊(jiù)廠(chǎng)房(fáng)、舊(jiù)村(cūn道購)莊改造作(zuò)為(wèi)推進試點示範省建設的(de)一項重要任務現多。在實施推進中，廣東省不斷豐富“三舊(jiù)”改造內(nè器書i)涵，完善相(xiàng)關政策體(tǐ)系，推進“三舊(jiù)”改造到“城(ché來綠ng)市(shì)更新”的(de)可持續發展。2013年(ni物裡án)，國(guó)土(tǔ)資源部對(duì)廣東的(de)“三舊(ji間開ù)”改造經驗進行了全面總結，并上(shàng)報國(guó)務院，獲得同意後陸續在浙江樂雨、遼甯、上(shàng)海(hǎi)等地(dì)推廣。

我國(guó)的(de)城(chéng)市(shì)更新政策，得算源于2013年(nián)中央城(chén的低g)鎮化(huà)工(gōng)作(zuò)會議(yì)要求和(hé)20電可15年(nián)中央城(chéng)市(shì)工(gōng)作(zuò)會女內議(yì)的(de)要求，2021年(nián)政府工(gō樂房ng)作(zuò)報告和(hé)“十四五”規劃綱要美舞中正式提出實施城(chéng)市(shì)更新行動，這(zhè)是黨中央做出的(de這章)重大戰略決策部署，也是“十四五”以及今後一段時(shí)期我國(guó)推動城(chén電門g)市(shì)高(gāo)質量發展的(de)重要抓手和(裡化hé)路(lù)徑，将城(chéng)市(shì)更新上(shàng)升到了來畫一個(gè)新的(de)高(gāo)度。城(ch歌來éng)市(shì)更新政策脈絡梳理(lǐ)如下(xià)圖1。民地目前，住建部正在研究起草實施城(chéng)市(shì學場)更新的(de)行動意見，會同相(xiàng)關部門對(duì)實施短內城(chéng)市(shì)更新進行全面的(de)頂唱遠層設計(jì)和(hé)研究。

圖1 城(chéng)市(shì)更新政策脈絡

實施城(chéng)市(shì)更新行動是黨的(de)十九屆五中全會作(zuò)出的(de)重要決海腦策部署，是國(guó)家(jiā)“十四五”理房規劃《綱要》明(míng)确的(de)重大日嗎工(gōng)程項目，目前全國(guó)哥花各地(dì)已經把城(chéng)市(shì)更新作(zu雪吧ò)為(wèi)城(chéng)市(shì)建設的(de但民)重中之重的(de)任務，各地(dì)都(dōu)在行動。據不完全統計(jì)低村，截至目前，已有(yǒu)無錫市(shì)、城草北京、福州、徐州、成都(dōu)、上(shàng)海(hǎi鐵土)、重慶、廣州、西(xī)安、沈陽、安徽、雲南等省市藍舊(shì)均已出台地(dì)區(qū)城(chéng)市(shì)更新辦法或行動方案。

四、 城(chéng)市(shì)更新任務和(hé)更請家新方式

（一） 城(chéng)市(shì)更新重點任務

為(wèi)深入實施城(chéng)市(shì科離)更新行動，推動城(chéng)市(shì)高(gāo)質量發展，各地(dì)陸續出台相(xià亮作ng)關行動方案或指導意見明(míng)确“十四五”期間(jiān)城(chéng)市(shì)更店票新目标及重點任務。梳理(lǐ)各地(dì)政策可見，廣州、北京等地金睡(dì)主要聚焦在狹義的(de)城(chéng)市(shì)更新範疇，而雲南、安徽等城(c相她héng)市(shì)更新基本涵蓋了城(chéng)市(shì)建區鐘設的(de)各個(gè)方面，屬于廣義的(de)城(chéng)市(shì)更新範疇。

（二） 城(chéng)市(shì)更新方式

結合“留、改、拆”方式的(de)不同，城(chéng)市(shì)更新方式可分為(wèi門黑)綜合整治類、改建加建類、拆除重建類三種。不同城(ché綠放ng)市(shì)命名會略有(yǒu)不同，但(dàn)實質詳盡，例如珠海(hǎi)将城但又(chéng)市(shì)更新項目分為(wèi)整治類、改建鐵開類和(hé)拆建類；南京将居住類地(dì)段城(chéng)市(s議要hì)更新項目分為(wèi)維修整治、改建加建、拆除重建船黃三種模式；石家(jiā)莊将城(chéng)市(shì)更大友新項目分為(wèi)保護傳承、優化(huà)秒大改造、拆舊(jiù)建新等類型。三種類型的(de)比較見表3。建科(kē)〔2廠時021〕63号通(tōng)過拆除比例、拆建比例和(hé)就地數腦(dì)就近(jìn)安置率三大指标嚴格森黃控制大規模拆遷和(hé)增建城(chéng)市(shì)更新應轉變城(chéng)市(s紙藍hì)開(kāi)發建設方式，“留改拆”并舉，并以包括提升為(wèi)主，嚴禁大拆大建。

本文(wén)為(wèi)睿立方咨詢原創，轉載請聯系：m去和arketing@cnricc.com。