摘要：當前我國(guó)房(fáng)地(dì)産市(shì)學的場(chǎng)供求關系已發生(shēng)重大變化(h科請uà)，保交樓與房(fáng)企纾困是地(dì)視懂方必須要解決的(de)難題，在此背景之下(xià)，地(dì)方城(微河chéng)投公司參與房(fáng)地(dì)産項目收購日(r森離ì)趨頻(pín)繁。房(fáng)地(dì)産項目收購是一個(gè)系統複為空雜(zá)工(gōng)程，涉及的(de)專業(yè)問(著資wèn)題衆多，在樓市(shì)下(xià)行時(shí對少)期更是蘊含巨大風(fēng)險。本文(wén)簡要分析城(chéng)投類企業(y少器è)在收購房(fáng)地(dì)産項目過程中存在的(de)風(f是商ēng)險，并對(duì)風(fēng)險控制與防範提出建議(yì)。

一、 引言

2023年(nián)7月(yuè)，中央政治局會議(yì)提出“适應我國(guó)房(哥路fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)供求關系發生(shēn制年g)重大變化(huà)的(de)新形勢，适時(shí)調整優化(huà)房(fán器刀g)地(dì)産政策”，終結“房(fáng)住不炒動文”的(de)總基調。受房(fáng)地(dì)産供需關系變化(huà)影響，自(山黑zì)2021年(nián)房(fáng)地(dì)産家聽市(shì)場(chǎng)見頂後，房(fáng)企流動性暗做危機(jī)四處蔓延，恒大、碧桂園等一衆巨頭轟然倒塌，近(jìn)期就水爸連行業(yè)翹楚萬科(kē)也搖搖欲墜，資本市(shì)那嗎場(chǎng)上(shàng)遭遇“股債雙殺”。2暗紅024年(nián)房(fáng)地(d年開ì)産行業(yè)進入深度調整期，保交樓與房(fáng)企纾困事(shì)關民(m船了ín)生(shēng)福祉和(hé)房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)資樂穩定，近(jìn)年(nián)來(lái)已經成為(wèi)房(fáng)地(dì)大的産領域的(de)重中之重。各地(dì)方的(de東請)房(fáng)地(dì)産企業(yè)存在諸多難題難以化(huà)解，特火市别是一些中小(xiǎo)型開(kāi)發商，由于其自(zì)身(shēn)的(新光de)開(kāi)發資質、融資限制、信用背章弟書(shū)、現(xiàn)金(jīn)流危機(jī)等問(wèn)題，體你導緻其無法憑借自(zì)身(shēn)能力完成整個(gè)項目的(de)現媽全流程開(kāi)發，造成項目大面積、長(cháng)時(shí)間(jiān)停工(gōng能票)，最終不得不将項目轉讓，或者引入合作(zuò)方訊上輸血共同完成項目開(kāi)發，因此，房(fáng)地(dì)産項目收購日(報你rì)趨活躍，交易頻(pín)繁。近(jìn)年如金(nián)來(lái)上(shàng)至中央，下(xià)至地(dì)方均出台妹遠了不少關于保交樓與房(fáng)企纾困的(de事你)政策，但(dàn)在土(tǔ)地(dì)出讓收入連年(nián)下(x海風ià)滑的(de)背景下(xià)，地(dì)方政冷費府對(duì)于保交樓和(hé)穩樓市(shì)顯得有(yǒu)心無力。基于穩民(mín)生(s車山hēng)、涉訴信訪、在建工(gōng)程司法處置等多方壓力，很(hěn)多地(dì雪就)方政府以行政命令要求地(dì)方城(chén跳費g)投接盤，收購出險房(fáng)企或困難弟器房(fáng)企的(de)“優質項目”，城(chéng)投公司也不白會得不扛起保民(mín)生(shēng)的(場化de)大旗為(wèi)地(dì)方樓市(shì)托底。

二、 城(chéng)投公司參與房(fáng)地(dì)産項工用目收購方式及風(fēng)險點

房(fáng)地(dì)産項目收購分為(wèi)股權收購和(hé)資産收個錢購兩種方式。

（一）房(fáng)地(dì)産項目資産收購風(fēng)險點

資産收購是指受讓方向轉讓方支付資産轉讓價款，由轉讓方将标的(de)資産所有(yǒu)權轉移給受讓方你和的(de)一種收購方式。對(duì)于受讓方而言，資産收購一方面可以獲得标的(de)道劇資産的(de)開(kāi)發經營權及相(xiàng)現暗應收益，另一方面又(yòu)可以免予承擔轉讓方及标的(de)項目之前可能存在的(de)債務及費對擔保風(fēng)險。其有(yǒu)以下友短(xià)幾種特點：

1. 法律關系簡單

資産收購相(xiàng)較于股權收購法律關系簡單，房(fáng)地(dì)産資技生産收購屬于民(mín)法典上(shàng)的(de)買賣關系，法律關系較為(wèi)清妹風晰簡單，不容易産生(shēng)争議(yì)鐵在。通(tōng)常情況下(xià)，隻要标讀裡的(de)資産的(de)權屬清晰，無查封、抵押等權利限制的(de)情況，并在滿足法律規定的筆河(de)特定交易條件(jiàn)後均可正常交易。

2. 交易風(fēng)險較低(dī討是)

在資産收購的(de)情況下(xià)，交易關注綠費焦點主要集中于标的(de)資産本身(shēn)，包括标的(de)資産的(de)權屬是否呢紙清晰，轉讓方是否持有(yǒu)合法的(de)但這權屬證書(shū)；資産是否存在抵押、查封等權利限制情況，是否已經達見土到法定交易條件(jiàn)等。一般無須考慮轉讓方公司本身(shēn)的(de)債權到議債務情況，在實際操作(zuò)過程中，法律風(fēng)險基本都(dōu)可以通(t麗西ōng)過前期的(de)盡職調查發現(xiàn)，一般不會存在影響交匠金易安全和(hé)導緻國(guó)有(yǒu)資産流失的(de)重大費老隐藏法律風(fēng)險。

3. 交易稅費(fèi)較高(gāo)

在資産收購的(de)情況下(xià)，受讓方及轉大站讓方産生(shēng)的(de)交易稅費(fèi但費)較高(gāo)，轉讓方需繳納的(de)稅款包括增值稅、增值稅附加、術妹所得稅、印花(huā)稅等，受讓方需繳納契稅、弟快印花(huā)稅等。高(gāo)額的(de)稅賦會對(d呢黑uì)交易雙方的(de)利益産生(shēng)較大物來影響，交易稅費(fèi)的(de)測算(suàn)及稅費(f理懂èi)承擔是影響房(fáng)地(dì)産項目資産收購能否順利推進的(de)重要因素之一。

4. 特定條件(jiàn)限制

資産收購需滿足特定條件(jiàn)，根據《中華人(rén)民(mín)共和(hé)國(guó)城(議到chéng)市(shì)房(fáng)地(dì)産管理(lǐ)法》的(de)相(xiàn計匠g)關規定，房(fáng)地(dì)産轉讓時(shí)應滿足土(tǔ)地(dì黑現)出讓金(jīn)已支付完畢并取得土(tǔ)地(dì)使用權權對但證，且開(kāi)發投資額達到投資總額25%以上兒村(shàng)的(de)條件(jiàn)，否則将無法辦理(lǐ)産權轉移登東個記手續。即便滿足上(shàng)述條件(jiàn)，資産收購還師子(hái)會受地(dì)方政策的(de)限制和(hé)影響，如部分城(chéng)市(shì不吃)目前存在不受理(lǐ)在建工(gōng)程轉讓（法院執行除外(wài)）和(hé)在建工(gōn船農g)程抵押的(de)情形；再如會受到行政審批效率的(線西de)影響，在資産過戶後，涉及到的(de)包括土(tǔ)地(dì)使用權證、用地(dì)歌笑規劃許可證、建設工(gōng)程規劃許可證月作、施工(gōng)許可證等相(xiàng報分)關手續的(de)逐一變更，時(shí)間(jiān)跨度相(xiàng)對(d東生uì)較長(cháng)。

（二）房(fáng)地(dì)産項目股權收購風(fē農離ng)險點

對(duì)于城(chéng)投公司而言，房(fáng)地(算鐘dì)産項目股權收購面臨的(de)主要風(fēng)險如下(xià)：個能

1. 法律風(fēng)險

從(cóng)資産收購和(hé)股權收購兩種方式來(lái)看(kàn)，資産收購相(x用雪iàng)對(duì)于受讓方來(lái)講，因做了産權過戶，進行了風(fēng)險隔離。而股權讀還收購是承接了原有(yǒu)的(de)公司債權，項目頻門公司的(de)經營主體(tǐ)沒有(yǒu)變化(huà)，有(yǒu)可能存在原股東方刻意隐瞞相藍紙(xiàng)關事(shì)實，導緻收購方承擔額外(wài)風(fēng)險，或風又喝(fēng)險發生(shēng)的(de)概率顯著增加。如标的(de)公司股權可能存在權屬不清麗的晰、争議(yì)或瑕疵（出資不實、多層嵌套、隐名股東等情況），根據《公司法司法解釋三》第13條、第黃民18條的(de)規定，投資人(rén)在明(míng)知有(yǒu)限責任公司西國的(de)股東未履行或未全面履行出資義務仍受讓其股權，股權受讓人(r人時én)存在連帶責任風(fēng)險；再如，标錯謝的(de)公司股權可能存在被質押、凍結以及第三方對(duì)标的(de)股權享有(子說yǒu)優先權利等權利限制情況，在當今市(shì)場(chǎng)環境下(x我北ià)，中小(xiǎo)開(kāi)發商獲得融資困難，在項目開(kāi)發過程中為(wèi紙一)解決資金(jīn)問(wèn)題，運用非腦區傳統渠道(dào)融資現(xiàn)象比較普遍，由此産生(shēng)表外(wài)負債、匠快擔保負債、合同負債（應付工(gōng)程款是否存在高(gāo)額電你索賠）等或有(yǒu)負債。

2. 估值風(fēng)險

在房(fáng)地(dì)産股權收購的(de)财務盡職調查中，受讓開風人(rén)及相(xiàng)關單位需要逐項核實資産負債表的(de)明(míng)細科在學(kē)目，對(duì)存在風(fēng)險或不符的(de)內(nèi)容進行适當調整，以獲日腦得真實的(de)資産負債表情況。負債端主要包括應付賬款、短期負債商又、長(cháng)期負債、其他(tā)應付款等內(nèi)容，資産端需術玩核實貨币資金(jīn)、應收款、存貨等內(nèi)容，其中存貨是房(fán很又g)地(dì)産項目股權收購中的(de)重要标的(de)，項目未來(lái)盈利能力取決于關長存貨，而存貨的(de)可變現(xiàn)淨值确定是其中的(de)難點，喝窗也是最大的(de)風(fēng)險點。房(fáng)月風地(dì)産開(kāi)發企業(yè)存貨具有(yǒu)一定的(de)特厭章殊性，兼具工(gōng)業(yè)企業(yè)存貨和(hé)不動産的(d到呢e)特點，存貨中最重要的(de)部分為(wèi)開(kāi)發成本（土花雨(tǔ)地(dì)、未建好(hǎo)的(de)房(f路美áng)産）和(hé)開(kāi)發産品（已遠頻經建好(hǎo)的(de)房(fáng)産），受宏觀經濟環境和(hé)政畫匠策影響，土(tǔ)地(dì)價格與房(fáng)價波動較大，導到民緻存貨賬面價值與公允價值差異顯著，無論運用成本法、收益法、市(資技shì)場(chǎng)法都(dōu)可能無法對(duì)其作(zuò)出準确合理(可動lǐ)的(de)價值評估；另一方面，各開(kāi)發企業(y場地è)的(de)品牌價值、産品定位與策略、開(kāi)發管理(lǐ)能力、與施工(gōng)企路爸業(yè)議(yì)價能力不同等因素，同一地(dì)區(qū說問)的(de)不同項目，甚至是同一開(kāi)發商在同一片區(qū得那)的(de)項目造價與銷售價格往往都(dōu)有(yǒu)較大差異，其開(k子看āi)發成本與開(kāi)發産品的(de)可變現(師新xiàn)淨值更是難以确定，從(cóng)而加劇(jù)收購風(fēng)購技險。

3. 合規風(fēng)險

聚焦主責主業(yè)是近(jìn)年(ni玩讀án)來(lái)國(guó)有(yǒu)企業(y跳行è)改革過程中反複強調的(de)重點，而部分城上公(chéng)投類企業(yè)的(de)業(yè)務中并劇學未涉及房(fáng)地(dì)産開(kāi)發，特别是商品住宅的(de)開(kāi)發線數是否屬于主業(yè)投資存疑。2023年(nián)6月(yuè)國(guó)務院國(guó)資委嗎花印發的(de)《國(guó)有(yǒu)企業(yè)參股管理(lǐ)暫行辦法》中明(m謝要íng)确規定，嚴控非主業(yè)投資，不得通(tōng)過參股等方式開(kāi)展投資雪還項目負面清單規定的(de)禁止類業(yè)務，更不得以股權代持、名為(wèi)參股合作(zu得下ò)、實為(wèi)借貸融資的(de)明(míng)股實債方式展開(kāi)參木笑股合作(zuò)。房(fáng)地(dì)産行業(yè)屬于資金(jīn)密集型行業(yè學化)，“明(míng)股實債”的(de)投資模式在房(fáng)地(dì)産領域被大量應用。在城(c都可héng)投類企業(yè)在實際操作(zuò)的(de)過程中，特别是弱資質平台，服站在“上(shàng)有(yǒu)官威、下(xià音鐘)有(yǒu)民(mín)意、自(zì)身(s線暗hēn)難保”的(de)尴尬處境中，囿于行政命令或其他(tā)因素考量，有(yǒu)時(s懂草hí)難免觸碰紅線。

綜上(shàng)所述，雖然資産收購的(de)方式中這交易風(fēng)險較低(dī)，但(dàn)受制于高(gāo)額稅費(fèi)、特定條件(j票風iàn)限制及複雜(zá)的(de)行政審批流程影響又月，其往往難以成為(wèi)房(fáng)地(dì)産項目收日場購的(de)主流方式。城(chéng)投公司收購房(fáng)地(d地了ì)産項目的(de)主要方式是股權收購，但(dàn)該領域涉及的(年農de)法律問(wèn)題、财務問(wèn)題等專業(yè)問(wèn)題繁多，關系複雜師湖(zá)，需要綜合運用多方面的(de)知識和(hé)技(和靜jì)能才能有(yǒu)效控制風(fēng)險。

三、 城(chéng)投公司參與影化房(fáng)地(dì)産項目股權收購的(de)風(fēng)險控制

（一）法律風(fēng)險控制

一是要注意轉讓方其他(tā)股東在同等條件中微(jiàn)下(xià)享有(yǒu)對(duì)标的(de)公司股權的(d睡煙e)優先購買權，在談判中要厘清股權關系，取得标的(de)公司其他(tā)股東放(fàn文外g)棄優先購買權的(de)承諾，保證股權收購項目的就民(de)正常推進；

二是需重點關注标的(de)股權是否存在權利限制或出資瑕疵，嚴格審查标見小的(de)公司曆史沿革、訴訟情況、競業(yè)禁止條款、财務報表、股東會與董事也門(shì)會決議(yì)等，并提前前往工(gōng)商登記部門進行調查，避免受讓股權受慢上限導緻無法正常交割。若發現(xiàn)标的(樂司de)股權存在質押擔保、司法凍結等權利限制情況的(de)，受讓方可以通(tōng)過與轉讓方體熱、相(xiàng)關債權人(rén)協商，在轉讓協議(y少機ì)中加入若幹先決條件(jiàn)，或以替代清償的(de)方式消除目标要睡股權、資産存在的(de)抵質押及查封限制等措施，相(xi生計àng)關替代清償的(de)費(fèi)用可以約定從(cóng)轉讓價款中扣除；若受讓股權亮請存在代持的(de)情況，顯名股東将無權處置轉讓股權，受讓方需積極協調隐名股東，相些與顯名股東簽訂股權委托處置協議(yì)或出具同意股權轉讓行為(wèi)的(河鄉de)書(shū)面文(wén)件(jiàn)，并配合相(xiàng)關稅費(f問北èi)繳納與工(gōng)商變更登記；

三是要重點關注土(tǔ)地(dì)合同開(kāi)竣工(gōng筆些)延期、土(tǔ)地(dì)閑置等風(fēng)險物近，受讓方需前往不動産登記中心來(lái)對(duì)地(dì)塊的(de)土(tǔ)地(dì)抵間她押、土(tǔ)地(dì)檔案、查封等狀況進行調查，核實是否存在由于店師開(kāi)工(gōng)延期造成的(de)土(tǔ)地(dì)未開(kāi)工(gōng)而出得木現(xiàn)即将收回的(de)情況，項目開(時體kāi)發審批手續是否合法合規，以及規劃條件(jià體秒n)是否滿足受讓方預期的(de)目标，并在股權轉讓協議(yì)中加入相(xiàng)關條了雨款約定。

（二）估值風(fēng)險控制

鑒于房(fáng)地(dì)産收購項目存在信息不對(拿懂duì)稱、存貨估值難度大等因素，城(chén線紙g)投公司收購房(fáng)地(dì)産項目股權的(de)實踐中，的報城(chéng)投公司一定要選擇資質健全、口碑信譽良好(hǎo)的(de)資産評估算筆機(jī)構進行估值，在如今市(shì)場(劇去chǎng)環境下(xià)，更需要對(綠音duì)存貨類别進行專業(yè)分析評估，特别是在建工(gōng)程、待體舞開(kāi)發土(tǔ)地(dì)等，應在對(duì)市雜來(shì)場(chǎng)及政策透徹分析的(de)前提下(xià)，科(kē)學客觀界定其身志開(kāi)發價值，必要時(shí)可同時(shí)選用兩種或兩種以上(shàn但藍g)方法，以相(xiàng)互驗證，如假設開(kāi)發法、剩員章餘法、基準地(dì)價修正系數法等。

另一方面，城(chéng)投企業(yè)的(de)決策層要盡可能避女放免将自(zì)身(shēn)主觀判斷強加于評估機(習放jī)構，減少對(duì)評估機(jī)構的(de)幹預，使評估機(jī)構保持獨立性，最好(月答hǎo)能聘請專業(yè)的(de)第三方咨詢機(jī)構或财務顧問(wèn)對(du房商ì)估值進行全面把控。

（三）合規風(fēng)險控制

房(fáng)地(dì)産收購項目涉及金(jīn)額較大，該事(shì)項決策流程複雜(zá木為)（包括收購事(shì)項的(de)前置審批，資産評估審批、實施收美飛購相(xiàng)關審批），通(tōng)常但去情況下(xià)城(chéng)投公司的(de)董事(微多shì)會乃至出資人(rén)無法進行決光北策，需要當地(dì)人(rén)民(mín)政府審批或核準。對數現(duì)于參與房(fáng)地(dì)産股權收購的(de)城(chéng)投公司而言，需要嚴笑謝格執行審批程序，避免先辦事(shì)再走程序，防止後期上(shàng)級單位的(de)審計(jì笑是)中發現(xiàn)瑕疵。

為(wèi)保障國(guó)有(yǒu)資産保值增值，在當下(xià)市(shì)場生煙(chǎng)環境不明(míng)朗的(de)情況下(xià)體工，城(chéng)投企業(yè)在參與房(fáng)地(dì)産項信年目股權收購中還(hái)是要盡可能的(de)加入股權回購或對(duì)賭條款，鎖定投資森術收益并提前退出。在司法實踐中，《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院關于印發〈全國(gu麗問ó)法院民(mín)商事(shì)審判工(gōng)作(zuò)會議(yì)紀要〉的(d綠制e)通(tōng)知》（法〔2019〕254号）中對(duì)對(duì吃山)賭協議(yì)的(de)效力進行了認可：“對(duì)于投資方與目标公司的(de)股東訊友或者實際控制人(rén)訂立的(de)對(duì)賭協議(yì)，如無拍快其他(tā)無效事(shì)由，認定有(yǒu)效并支持實際履行，實作山踐中并無争議(yì)”。根據《企業(yè)國(guó)有(yǒu)資産監督管理(lǐ)暫行條例他錯（2019修訂）》第二十三條以及《企業(yè)國(guó)有(yǒu)資個朋産交易監督管理(lǐ)辦法）》之規定，國(guó)有(yǒu)企業(yè)作(zuò)為(wè秒銀i)轉讓方，需要将産權轉讓行為(wèi)報國(guó)有(yǒu)資分姐産監管機(jī)構依法批準，其中，若因産權轉讓導緻國(guó)家(jiā兵離)不再擁有(yǒu)目标公司控股權的(de日姐)，須由國(guó)資監管機(jī)構報本級人(rén)民(mín)政府批準。什靜因此，城(chéng)投公司隻要在訂立回購條款或對(duì)賭協議(yì)時(shí)嚴格按照劇熱(zhào)監管要求進行報批，此時(shí)回購條款與對(duì)賭協吃線議(yì)是具備法律效力，未來(lái)産懂都生(shēng)法律糾紛的(de)風(fēng)險筆雪将大大降低(dī)。

四、 結語

房(fáng)地(dì)産項目收購本就是一項區生複雜(zá)的(de)系統工(gōng)程。城(chéng)投公司一手承擔着國(guó風得)有(yǒu)資産保值增值的(de)重任村遠，同時(shí)肩負着保民(mín)生(shē和外ng)與托底樓市(shì)的(de)重要使命，在如美男今市(shì)場(chǎng)環境、社會環廠對境、政策環境高(gāo)度複雜(zá)的(de)背景下(xià)，更是對(du還愛ì)城(chéng)投公司操盤該類項目人(rén)員(yuán)的(de)專業(拿知yè)能力提出了更高(gāo)要求，城(chéng)投公司須多方權衡利弊并進行全面的(de務的)風(fēng)險分析，制定科(kē)學的(de)應對(duì)方案，才能在确土討保國(guó)有(yǒu)資産保值增值的(de)同時(shí)實現(xiàn)社會效益。