摘要：當前我國(guó)房(fáng)地(dì)産市(s拿高hì)場(chǎng)供求關系已發生(shēng)重大變化(huà)，保購睡交樓與房(fáng)企纾困是地(dì)方必須要解決的(de)難題，在放風此背景之下(xià)，地(dì)方城(chéng)投公司美海參與房(fáng)地(dì)産項目收購日(rì)趨頻(pín)繁。房(f跳習áng)地(dì)産項目收購是一個(gè)拿懂系統複雜(zá)工(gōng)程，涉及的(de)專業(yè)問(wèn)子訊題衆多，在樓市(shì)下(xià)行時(shí)期更是蘊含巨大風(fēng)險。本文(wén)簡姐算要分析城(chéng)投類企業(yè)在收購房(f廠計áng)地(dì)産項目過程中存在的(de)風(fēng)險，并對(遠市duì)風(fēng)險控制與防範提出建議(yì)。

一、 引言

2023年(nián)7月(yuè)，中央政治局會議(yì)友外提出“适應我國(guó)房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)供求關系發生都海(shēng)重大變化(huà)的(de)新形勢，适時生我(shí)調整優化(huà)房(fáng)地(dì)産政策”，終結“房(fáng)住喝草不炒”的(de)總基調。受房(fáng)地(dì)産供需關系變化(huà)影響，自(zì)2行光021年(nián)房(fáng)地(dì)們話産市(shì)場(chǎng)見頂後，房資件(fáng)企流動性危機(jī)四處蔓延，恒大、碧桂園等一衆巨頭轟然倒塌，近(jìn)期就連行離西業(yè)翹楚萬科(kē)也搖搖欲墜，資本市(shì)場(chǎng)上(shàng)遭遇腦身“股債雙殺”。2024年(nián)房(fáng)地(dì)産行業(yè)進入深度調整期靜做，保交樓與房(fáng)企纾困事(shì)關民(mín)生(shēng)福祉和(h票廠é)房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng熱請)穩定，近(jìn)年(nián)來(l上笑ái)已經成為(wèi)房(fáng)地(dì)産領域的(de)重中之重。各地(dì看行)方的(de)房(fáng)地(dì)産企業(yè)存在諸多難題難以化(huà)解，特去西别是一些中小(xiǎo)型開(kāi)發商，由于其自(zì)身(shēn)的(d錢愛e)開(kāi)發資質、融資限制、信用背書(shū快場)、現(xiàn)金(jīn)流危機(jī)等問(wèn)題，樹司導緻其無法憑借自(zì)身(shēn)能力完成整個(gè)項目的(de)器慢全流程開(kāi)發，造成項目大面積、長(愛師cháng)時(shí)間(jiān)停工(gōng)，最終不熱很得不将項目轉讓，或者引入合作(zuò)方輸血共同完成項作討目開(kāi)發，因此，房(fáng)地冷國(dì)産項目收購日(rì)趨活躍，交易頻(pín)繁。近(這醫jìn)年(nián)來(lái)上(shàng)至中央，下(xià)通日至地(dì)方均出台了不少關于保交樓與房(fáng)企纾困的(de)議煙政策，但(dàn)在土(tǔ)地(dì)出讓收入連年(nián)下(xià)滑的(de)背景下(x也著ià)，地(dì)方政府對(duì)于保交樓和(hé)穩樓市(劇中shì)顯得有(yǒu)心無力。基于穩民(是友mín)生(shēng)、涉訴信訪、在建工(gōng)程司法處置等多方壓力，很河報(hěn)多地(dì)方政府以行政命令要求地(dì)方城(chéng)投接盤，收購出險房(f北上áng)企或困難房(fáng)企的(de)“優質項目”，城(chéng)投公司也不得不扛生相起保民(mín)生(shēng)的(de)大旗為(wèi)地(dì妹人)方樓市(shì)托底。

二、 城(chéng)投公司參與房(fáng)地(dì)産項目收購方式都務及風(fēng)險點

房(fáng)地(dì)産項目收購分為(wèi)股權收購和(hé)資産收飛低購兩種方式。

（一）房(fáng)地(dì)産項目資産收購風(fēng)險點

資産收購是指受讓方向轉讓方支付資産轉讓價款，他身由轉讓方将标的(de)資産所有(yǒu)權動司轉移給受讓方的(de)一種收購方式。對(duì)于受讓方而言，資産收購一方面可以獲得标的(de)資個火産的(de)開(kāi)發經營權及相(xiàng)件笑應收益，另一方面又(yòu)可以免予承擔轉讓方及标的(de)都工項目之前可能存在的(de)債務及擔保風(fēng)險。其有(yǒu雜喝)以下(xià)幾種特點：

1. 法律關系簡單

資産收購相(xiàng)較于股權收購法律關系簡單，房著來(fáng)地(dì)産資産收購屬于民(mín)法典上(shàng)的(de)買賣關站女系，法律關系較為(wèi)清晰簡單，不容易産生(sh也工ēng)争議(yì)。通(tōng)常情況下(xià)，隻要标的(d務能e)資産的(de)權屬清晰，無查封、抵押等很件權利限制的(de)情況，并在滿足法律規定的(de)特定交易條件(jiàn)後均可民窗正常交易。

2. 交易風(fēng)險較低(dī)

在資産收購的(de)情況下(xià)，交易關注焦點主要集中于标去好的(de)資産本身(shēn)，包括标的(de)資産的(de喝河)權屬是否清晰，轉讓方是否持有(yǒu)合法的(de)權屬愛農證書(shū)；資産是否存在抵押、查封等權利限制情況，是否已經達你站到法定交易條件(jiàn)等。一般無須考慮轉讓方公也畫司本身(shēn)的(de)債權債務情況話就，在實際操作(zuò)過程中，法律風(fēng)險基本都(dōu)可以通(tōng)過前期的(de森友)盡職調查發現(xiàn)，一般不會存在影響交易安全和(hé)導緻國(guó)有(yǒu)坐鄉資産流失的(de)重大隐藏法律風(fēng)險。

3. 交易稅費(fèi)較高(gāo)

在資産收購的(de)情況下(xià)，受讓方及轉靜謝讓方産生(shēng)的(de)交易稅費(fè城煙i)較高(gāo)，轉讓方需繳納的(de)稅款包括增學妹值稅、增值稅附加、所得稅、印花(huā)稅等，受讓方需繳納契稅、印花(huā)稅等。高她微(gāo)額的(de)稅賦會對(duì)術音交易雙方的(de)利益産生(shēng)較大影響，交機身易稅費(fèi)的(de)測算(suàn雪土)及稅費(fèi)承擔是影響房(fáng)地(dì)産項目資産收購能否順利推進的(de)重要因子金素之一。

4. 特定條件(jiàn)限制

資産收購需滿足特定條件(jiàn)，根據《中華人(rén)民(mín)共和(hé)國(guó)城業如(chéng)市(shì)房(fáng)地(dì)産管理(lǐ)法》的(熱嗎de)相(xiàng)關規定，房(fáng)地(dì)産轉讓時綠老(shí)應滿足土(tǔ)地(dì)出讓金(jīn)已支付完畢并取得土(tǔ)地飛是(dì)使用權權證，且開(kāi)發投資額達到投資總額25%以上(算電shàng)的(de)條件(jiàn)，看窗否則将無法辦理(lǐ)産權轉移登記手續。即便滿足上(shàng)述條件(jiàn)頻劇，資産收購還(hái)會受地(dì)方政策的(de)限制和(hé)影響，如部分外大城(chéng)市(shì)目前存在不受理(lǐ開些)在建工(gōng)程轉讓（法院執行除外(wài)）和(hé)在建工(gōng)程抵押村物的(de)情形；再如會受到行政審批效率的(de)影響，在資産過戶後，涉及到的慢業(de)包括土(tǔ)地(dì)使用權證、相長用地(dì)規劃許可證、建設工(gōng)程規劃許可證、施工(gōng)許可證等相(x爸生iàng)關手續的(de)逐一變更，時(shí)間(jiān)跨度相(xiàng)對地農(duì)較長(cháng)。

（二）房(fáng)地(dì)産項目股權收購風(fēng)險點

對(duì)于城(chéng)投公司而言，房(fáng)地(d術錯ì)産項目股權收購面臨的(de)主要風(fēng)險如下(xià)：

1. 法律風(fēng)險

從(cóng)資産收購和(hé)股權收購兩種方式來(l鐵遠ái)看(kàn)，資産收購相(xiàng)對(duì)于受讓方來(lái)講，因做了産權過戶，美我進行了風(fēng)險隔離。而股權收購是承接了原有(yǒu電那)的(de)公司債權，項目公司的(de)經營主體(tǐ)沒有(歌視yǒu)變化(huà)，有(yǒu)可能存在原股東方刻意隐瞞相(xiàng開時)關事(shì)實，導緻收購方承擔額外(wà通鄉i)風(fēng)險，或風(fēng)險發生(shēng)的(d有風e)概率顯著增加。如标的(de)公司股權可能存在權屬不就輛清晰、争議(yì)或瑕疵（出資不實、多層嵌套、隐名股東等情況），根據《公司法司法解釋三》第13條輛行、第18條的(de)規定，投資人(rén)在明(míng)知有(yǒu)限責任公司的(de)對們股東未履行或未全面履行出資義務仍受讓其股權，股權受讓人(rén)存在連帶責任風(fēng化呢)險；再如，标的(de)公司股權可能存在被質押、凍結以及第三方對(d見唱uì)标的(de)股權享有(yǒu)優先權利等權利限制情況，在當今市(來空shì)場(chǎng)環境下(xià)，中小(xiǎo)開(kāi)發商獲得融資困難，道校在項目開(kāi)發過程中為(wèi)解決資金(jīn)快冷問(wèn)題，運用非傳統渠道(dào)融資現(xiàn)象比較鐵多普遍，由此産生(shēng)表外(wài)負債、擔保負債、合同師友負債（應付工(gōng)程款是否存在高(gāo民快)額索賠）等或有(yǒu)負債。

2. 估值風(fēng)險

在房(fáng)地(dì)産股權收購的(de)财務盡職調查中，受讓人(rén)慢爸及相(xiàng)關單位需要逐項核實資産負債表的(de)明(míng)細科(kē)目，對(duì)在區存在風(fēng)險或不符的(de)內(報理nèi)容進行适當調整，以獲得真實的(de)弟又資産負債表情況。負債端主要包括應付賬款、短期負債、長(cháng)期負債、其他(tā)應付款等內熱嗎(nèi)容，資産端需核實貨币資金(jīn)、應收款、存貨等內(nèi)容，其中藍老存貨是房(fáng)地(dì)産項目股權收購中的(d快白e)重要标的(de)，項目未來(lái)北慢盈利能力取決于存貨，而存貨的(de)可變現(xiàn)淨術秒值确定是其中的(de)難點，也是最大的(de)風(fēng)險點。房人技(fáng)地(dì)産開(kāi)發企業(yè)低愛存貨具有(yǒu)一定的(de)特殊性，兼具工(gōng)業(yè)企業(yè)跳愛存貨和(hé)不動産的(de)特點，存貨中最重要的(de)部分為(wèi)開舊黑(kāi)發成本（土(tǔ)地(dì)、未建好(hǎo)的(de)房雪體(fáng)産）和(hé)開(kāi)發産明媽品（已經建好(hǎo)的(de)房(fáng)産）弟兵，受宏觀經濟環境和(hé)政策影響，土(tǔ)地(dì)價格與房(fáng)價波動較大，請慢導緻存貨賬面價值與公允價值差異顯著，無論運用成本法、收益法、市(shì)場(chǎng)法都(商得dōu)可能無法對(duì)其作(zuò劇亮)出準确合理(lǐ)的(de)價值評估；另一方面，各開(kāi)發話和企業(yè)的(de)品牌價值、産品定位與策略、開(kāi)發管理(lǐ)能力、與施工(gōn亮理g)企業(yè)議(yì)價能力不同等因素，同一地(dì)區(qū)的(de)不同項目，甚至低愛是同一開(kāi)發商在同一片區(qū)的(d鐵音e)項目造價與銷售價格往往都(dōu)有(yǒu)較大差異，其開(kāi章不)發成本與開(kāi)發産品的(de)可變現(xiàn)淨值更是難以确定，從(cóng)而好票加劇(jù)收購風(fēng)險。

3. 合規風(fēng)險

聚焦主責主業(yè)是近(jìn)年(nián)來(lái)國(g爸遠uó)有(yǒu)企業(yè)改革過程中反複強調的(de)重點，而部綠舊分城(chéng)投類企業(yè)的(de)業(yè)務中并未涉及房(fáng)地(dì)産開(k要通āi)發，特别是商品住宅的(de)開(kāi)發是否屬于主業(yè)友街投資存疑。2023年(nián)6月(yuè)國(guó)務院國(guó)資委頻煙印發的(de)《國(guó)有(yǒu)企業(yè)參股管理(lǐ)暫行辦法》中明(míng)暗輛确規定，嚴控非主業(yè)投資，不得通(tōng)過參股等方式開(kāi)展紅也投資項目負面清單規定的(de)禁止類業(yè)務，更不得以股權代持、名為(w綠雜èi)參股合作(zuò)、實為(wèi)借貸融資的(de)明(míng)股短跳實債方式展開(kāi)參股合作(zuò)。房(fáng)地(理這dì)産行業(yè)屬于資金(jīn)密集型行業(yè)，“明(míng)股實朋睡債”的(de)投資模式在房(fáng)地(dì)産領域被大量應用。在城(ché員你ng)投類企業(yè)在實際操作(zuò)的(de)過程中，特别是弱資質平台外時，在“上(shàng)有(yǒu)官威、下(xià)有(yǒu)民(mín)意、自(zì)身(樂和shēn)難保”的(de)尴尬處境中，囿于行政命令或其他(tā)因素考量，秒暗有(yǒu)時(shí)難免觸碰紅線。

綜上(shàng)所述，雖然資産收購的(de)方式交易風(fēng又錯)險較低(dī)，但(dàn)受制于高(電些gāo)額稅費(fèi)、特定條件(jiàn)限制及複雜(zá)的(de)行政審批流程影響兵都，其往往難以成為(wèi)房(fáng)地(dì)産項目收購的(de)主流方式。城(ch票坐éng)投公司收購房(fáng)地(dì)産項目的(de)主要方式是股權收購，但(dàn)該話書領域涉及的(de)法律問(wèn)題、财務問(wèn)題等專業(yè)問(w離習èn)題繁多，關系複雜(zá)，需要綜合運用多方面的(de)知識和(hé)技(jì)能才能件數有(yǒu)效控制風(fēng)險。

三、 城(chéng)投公司參與房(fáng)地(機司dì)産項目股權收購的(de)風(fēng)險控制

（一）法律風(fēng)險控制

一是要注意轉讓方其他(tā)股東在同等條件(jiàn)下(xià)享有(yǒu)一如對(duì)标的(de)公司股權的(de)中月優先購買權，在談判中要厘清股權關系，取得标的(de)公司其他(tā)股東放(fàng)棄優先購買身笑權的(de)承諾，保證股權收購項目的(de)正常推進；

二是需重點關注标的(de)股權是否存在權利限制或出資瑕疵，嚴格審查标的(笑拍de)公司曆史沿革、訴訟情況、競業(yè)禁止條款、财務報表、股東會與董事(市歌shì)會決議(yì)等，并提前前往工(gōng)商登資空記部門進行調查，避免受讓股權受限導緻無法正常交割。若發現(xi街了àn)标的(de)股權存在質押擔保、司法凍結等權利限制情況的(de)，受讓方可以通(tōng)過訊生與轉讓方、相(xiàng)關債權人(rén)協商，在轉讓協議(yì)中加入若幹先數她決條件(jiàn)，或以替代清償的(de)方式消除目标股權、資産存國習在的(de)抵質押及查封限制等措施，相(xiàng)關替代清償的(de)費(fèi也暗)用可以約定從(cóng)轉讓價款中扣除；若受讓兒票股權存在代持的(de)情況，顯名股東将無權處置轉讓股權，受讓方需積極協調隐名股東，與顯人從名股東簽訂股權委托處置協議(yì)或出具同意股權轉讓行為(wèi)的(de)書(shū)面文(水厭wén)件(jiàn)，并配合相(xiàng)關稅志中費(fèi)繳納與工(gōng)商變更登記；

三是要重點關注土(tǔ)地(dì)合同開(筆務kāi)竣工(gōng)延期、土(tǔ)地(匠畫dì)閑置等風(fēng)險，受讓方需前往不動産登記中心來(嗎員lái)對(duì)地(dì)塊的(de)土(tǔ舞見)地(dì)抵押、土(tǔ)地(dì)檔案、查封等狀況進行調還金查，核實是否存在由于開(kāi)工(gōng)延期造成的(de)土(tǔ)地(dì)未開(kāi錢下)工(gōng)而出現(xiàn)即将收回的(de)情況，項目開(kāi)發審批手續是否紙農合法合規，以及規劃條件(jiàn)是否滿足受讓方預期的(de)目标美書，并在股權轉讓協議(yì)中加入相(xiàng)關條款約定。

（二）估值風(fēng)險控制

鑒于房(fáng)地(dì)産收購項目存在信息不對(duì)稱、存貨估值難度大等農數因素，城(chéng)投公司收購房(fáng)地(dì)産項目股哥銀權的(de)實踐中，城(chéng)投公司一定要選擇資質健全土土、口碑信譽良好(hǎo)的(de)資産評估機(jī)構進行小家估值，在如今市(shì)場(chǎng)環境下(xià)，更需要對(du作費ì)存貨類别進行專業(yè)分析評估，特别是在建工(gōng)程、章匠待開(kāi)發土(tǔ)地(dì)等，應在對(du音知ì)市(shì)場(chǎng)及政策透徹分析的聽上(de)前提下(xià)，科(kē)學客觀界定其開(kāi)發價值，必要時(shí廠下)可同時(shí)選用兩種或兩種以上(shàng)方法，以相(xiàng)互驗證，如假設開(kāi吃快)發法、剩餘法、基準地(dì)價修正系數法等。

另一方面，城(chéng)投企業(yè)的(de)決策層要盡可能避免将自(zì)身(shēn科知)主觀判斷強加于評估機(jī)構，減少對低鄉(duì)評估機(jī)構的(de)幹預，使評估機(jī)構保持獨立性，最好(身銀hǎo)能聘請專業(yè)的(de)第三方咨詢機(jī)構月呢或财務顧問(wèn)對(duì)估值進行全面把控。

（三）合規風(fēng)險控制

房(fáng)地(dì)産收購項目涉及金(jīn)額較大，該事(shì)項決策流程複街飛雜(zá)（包括收購事(shì)項的(de)前置審批，做身資産評估審批、實施收購相(xiàng)關審批），通(tōng)常情況下(xià)城(chén也術g)投公司的(de)董事(shì)會乃至出資人(rén)無法進行決策，需門行要當地(dì)人(rén)民(mín)政府審批或核準。對(duì)于參與房(fáng)地(dì)化對産股權收購的(de)城(chéng)投公司而言，需要嚴格執行審批程序，避免先辦事(shì)再走是書程序，防止後期上(shàng)級單位的(de)審計(jì)中發現(xiàn)瑕疵到他。

為(wèi)保障國(guó)有(yǒu)資産保值增值，在當下(xià)吧吃市(shì)場(chǎng)環境不明(míng)朗的(日通de)情況下(xià)，城(chéng)投企哥兵業(yè)在參與房(fáng)地(dì)産項目股權收購中還(hái)是要盡可能的兵近(de)加入股權回購或對(duì)賭條款，鎖定投資收益并提前退出。在司法實踐中，《最高(gāo)討日人(rén)民(mín)法院關于印發〈全國(guó)法院民(mín)商事(shì)審吃西判工(gōng)作(zuò)會議(yì)紀要〉的(de)通(tōng)知》好土（法〔2019〕254号）中對(duì)對(duì)賭協議(yì)的木話(de)效力進行了認可：“對(duì)于投資方與目标公場綠司的(de)股東或者實際控制人(rén)訂立的(de白和)對(duì)賭協議(yì)，如無其他(tā)無效事(shì)由，認定有(yǒu)效并支區頻持實際履行，實踐中并無争議(yì)”。根據《企業(yè)國(guó)有(yǒu)業兒資産監督管理(lǐ)暫行條例（2019修訂）》第二十三條以還筆及《企業(yè)國(guó)有(yǒu)資産交易監督管理(lǐ)辦法）》之照綠規定，國(guó)有(yǒu)企業(yè)作(zuò)為(wèi)轉讓方，對鄉需要将産權轉讓行為(wèi)報國(guó)有(yǒu)資好嗎産監管機(jī)構依法批準，其中，若因産權轉讓導緻國(guó)家(j藍人iā)不再擁有(yǒu)目标公司控股權的(de)，須由國(guó)水輛資監管機(jī)構報本級人(rén)民(mín)政府批準。因此，城(chéng)投公司鐘南隻要在訂立回購條款或對(duì)賭協議(yì)時(s白農hí)嚴格按照(zhào)監管要求進行報批，此時(shí)回購條款與對(duì)賭協店費議(yì)是具備法律效力，未來(lái)産生(shē的綠ng)法律糾紛的(de)風(fēng)險将大大降低(土煙dī)。

四、 結語

房(fáng)地(dì)産項目收購本就是一項複雜(文報zá)的(de)系統工(gōng)程。城(chéng)投公司一手承擔着國(guó很得)有(yǒu)資産保值增值的(de)重任，同時(shí)肩負着保民(mín)生(那兵shēng)與托底樓市(shì)的(de)重要使命，坐湖在如今市(shì)場(chǎng)環境、社會環境、政策環境高(數師gāo)度複雜(zá)的(de)背景下(xi的但à)，更是對(duì)城(chéng)投公司操術章盤該類項目人(rén)員(yuán)的(de)專業(yè)能力提出了更高(gāo)要求秒動，城(chéng)投公司須多方權衡利弊并進行全面的河什(de)風(fēng)險分析，制定科(kē)學的(de)應對(duì)方案，才能在确保國(guó匠員)有(yǒu)資産保值增值的(de)同時(shí)實現(xiàn)社身村會效益。